O Live Local Act entra em uma fase mais específica
A Flórida alterou o Live Local Act por meio da CS/CS/HB 1389, Chapter 2026-179. O governador aprovou o projeto em 26 de junho de 2026, o capítulo da lei foi registrado em 29 de junho e as mudanças entraram em vigor em 1º de julho de 2026. Para proprietários, incorporadores e compradores no Sul da Flórida, o ponto central não é uma ampliação automática de direitos construtivos. A lei define ou ajusta caminhos para determinadas parcelas, sempre conforme os fatos do terreno, do requerente e do empreendimento proposto.
O texto trata de certos terrenos governamentais e escolares, além de terrenos pertencentes a instituições religiosas que atendam aos critérios aplicáveis. No cenário religioso, o terreno precisa ter mais de três acres e um local de culto em funcionamento naquele endereço há pelo menos 10 anos. Também existem requisitos adicionais sobre o requerente e sobre a continuidade do local de culto. Por isso, histórico de propriedade, documentos da organização e evidências de operação devem entrar na análise imobiliária desde o início.
O que observar no cenário de terreno religioso
Quando os critérios para terreno de instituição religiosa forem aplicáveis, pelo menos 40% das unidades residenciais do empreendimento multifamiliar devem ser aluguel acessível por pelo menos 30 anos. Esse horizonte prolongado influencia a composição das unidades, o financiamento, a operação, a gestão e a avaliação da flexibilidade futura. Uma estimativa preliminar de receita ou densidade, portanto, não deve ser tratada como conclusão sobre a viabilidade do projeto.
A lei também prevê regras sobre altura, recuos, exceções e junção de terrenos em condições específicas. Esses pontos podem ser relevantes quando a parcela é combinada com terrenos vizinhos ou quando o desenho proposto se relaciona com regras dimensionais existentes. O efeito depende da categoria legal, da configuração da parcela, do uso pretendido, da aplicação, do zoneamento e das demais análises de desenvolvimento. Uma propriedade que pareça elegível em uma triagem inicial ainda pode exigir outro desenho, documentação adicional ou um caminho de aprovação diferente.
Checklist de due diligence para uma parcela na Flórida
1) Confirme a categoria de propriedade e a descrição legal exata. 2) Verifique área, limites, servidões, acesso e eventual plano de junção de terrenos. 3) Documente o histórico e a continuidade do local de culto quando o cenário religioso estiver em avaliação. 4) Identifique o requerente, a estrutura de controle e os registros que sustentam a elegibilidade. 5) Modele a participação obrigatória de aluguel acessível e o prazo de 30 anos no caso operacional. 6) Teste altura, recuos, exceções, estacionamento, utilidades e exigências locais sobre o terreno real. 7) Faça análises específicas de zoneamento, título, levantamento, meio ambiente e finanças antes de precificar a terra ou apresentar um resultado esperado.
Perguntas frequentes
A HB 1389 torna qualquer terreno elegível? Não. A elegibilidade depende dos critérios aplicáveis, da parcela, da aplicação, do zoneamento e das demais análises.
A regra de 40% vale para todo projeto? O cenário de terreno religioso inclui essa exigência; ela não deve ser generalizada para todos os caminhos do Live Local Act.
Qual é a conclusão prática? Use a lei como uma oportunidade de triagem estruturada e confirme cada condição antes de valorar a terra ou prometer um benefício.
Para avaliar um imóvel na Flórida com foco nos fatos da parcela e nos objetivos do projeto, fale com a Faccin Investments.
