El panorama de la inversión inmobiliaria en EE.UU. está cambiando. Según el informe de Transacciones Internacionales en Bienes Raíces Residenciales de EE.UU. de 2025 de la National Association of Realtors® (NAR), publicado a finales de julio de 2026, los compradores extranjeros se están retirando significativamente del mercado inmobiliario estadounidense.
Desde abril de 2025 hasta marzo de 2026, los compradores internacionales cerraron 67,100 viviendas existentes en todo el país, una disminución del 14% interanual. Este grupo invirtió $45.3 mil millones en propiedades en EE.UU., lo que representa una disminución del 19% —o $11 mil millones— con respecto al período de 12 meses anterior. Esto marca el segundo nivel de transacciones más bajo desde 2009.
La Excepción de Florida
A pesar de esta retirada a nivel nacional, un estado continúa comandando una porción desproporcionada de la demanda global: Florida. El estado Sunshine aseguró el 20% de todos los compradores extranjeros, manteniendo su posición como el destino número uno indiscutible para la riqueza internacional.
Dentro del grupo de compradores internacionales de Florida, casi la mitad (48%) proviene de Canadá, mientras que cerca de un tercio proviene de América Latina. Esta concentración geográfica destaca el atractivo duradero del Sur de Florida como un refugio seguro, una jurisdicción favorable a los impuestos y una capital de estilo de vida para ciudadanos globales.
¿Quién Está Comprando (y Quién Está Gastando Más)?
La composición demográfica de los compradores extranjeros está evolucionando. Canadá ha recuperado su lugar como el principal país de origen entre los compradores extranjeros, representando el 16% de las transacciones internacionales. Su vecino del sur, México, le sigue con el 14%, mientras que China, líder del año pasado, se conformó con el tercer lugar con el 11%.
Sin embargo, el volumen no siempre equivale a valor. Aunque los nacionales chinos cayeron en el número de unidades vendidas, gastaron el total más alto de todos los grupos, sumando $7.6 mil millones. Esto se debe a que continúan comprando propiedades significativamente más caras, con un promedio de $1 millón por compra. El gasto total de los compradores chinos cayó drásticamente desde los $13.7 mil millones de un año antes.
India (9%) y el Reino Unido (4%) fueron los siguientes países de origen más grandes, con Italia, Francia, Brasil, Argentina y España también marcando una presencia significativa.
Preferencias de Propiedades y el Modelo «Híbrido»
El estudio del NAR revela preferencias distintas entre los grupos globales. La mayoría (65%) de los compradores extranjeros adquirieron casas unifamiliares independientes. Sin embargo, entre los compradores internacionales que residen en el extranjero, el 18% prefirió condominios.
En Miami, esto se traduce en una fuerte preferencia por condominios frente al mar con abundantes comodidades entre los «snowbirds» canadienses y los inversionistas latinoamericanos. Sin embargo, un nuevo modelo «híbrido» está emergiendo: las propiedades tipo condo-hotel. Este modelo híbrido ofrece una verdadera casa de vacaciones cuando los propietarios quieren usarla, siendo gestionada profesionalmente el resto del tiempo, sin ninguna de las cargas de ser un arrendador tradicional.
Además, el 49% de todos los compradores extranjeros compraron propiedades en EE.UU. para usarlas como casa de vacaciones, alquiler o ambas. Casi 3 de cada 4 canadienses usan sus propiedades en EE.UU. estrictamente como casas de vacaciones.
¿Qué Significa Esto para el Sur de Florida?
La disminución del 19% en el gasto extranjero es impulsada por precios altos, inventario ajustado y tendencias migratorias cambiantes. Sin embargo, la resiliencia del mercado de lujo de Florida demuestra que los individuos de alto patrimonio siguen viendo el Sur de Florida como un destino de primer nivel.
Para inversores y compradores internacionales que navegan por este paisaje cambiante, comprender estas tendencias demográficas y geográficas es crucial para tomar decisiones informadas en 2026.
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